中国房地产纠纷

中国房地产纠纷有何特殊之处

中国的房地产纠纷贯穿不动产的整个生命周期：土地取得与出让、开发与预售、合作开发与项目公司交易、融资与抵押、租赁与物业管理，以及困境资产处置。对于外国投资者、出租人、承租人、贷款人和基金而言，房地产纠纷受到中国制度三项结构性特征的深刻影响。第一，城市土地属于国家所有，交易标的是有固定期限的土地使用权。第二，不动产物权一般自登记时发生效力。第三，不动产纠纷在大多数情况下专属于不动产所在地法院管辖。

上述特征意味着，在境外谈判达成的合同保护未必能够触及资产本身。适用英国法、约定在香港仲裁的股权转让协议，可以很好地处理境外控股公司转让价款的争议；但关于成都某栋大楼归属何人、土地出让能否被撤销，或租赁能否对抗司法拍卖中的买受人等争议，通常须在内地依照中国法律解决。

自2021年以来，房地产行业的持续下行又带来了新的问题。开发商违约、项目停工烂尾、购房人、承包人与银行之间的清偿顺位之争，以及大量司法拍卖，使房地产纠纷成为中国法院最繁忙的案件领域之一。本页概述截至2026年11月的法律框架以及最常决定案件结果的关键问题。本页内容仅为一般性信息，具体中国法律问题应向持牌中国律师事务所确认。

法律框架

自2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》是基础性法律。其物权编规定了不动产登记原则、建设用地使用权的内容、抵押权及其他担保物权，以及住宅建设用地使用权期限届满自动续期的规则；合同编则规定了买卖合同、租赁合同和建设工程合同规则。以下几项规定在日常纠纷中居于核心地位：

• 不动产物权的设立和转让，经依法登记发生效力，法律另有规定的除外；
• 租赁期限不得超过二十年，超过部分无效；
• 租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即通常所说的“买卖不破租赁”；
• 出租人出卖租赁房屋的，承租人一般享有以同等条件优先购买的权利，但须遵守通知要求并受相关例外限制；
• 抵押期间，当事人另有约定的除外，抵押人可以转让抵押财产，抵押权不受影响，随财产一并移转。

行业立法对细节作出补充。《中华人民共和国城市房地产管理法》规范土地出让、开发和转让，其中规定以出让方式取得的土地使用权，须完成规定比例的开发投资后方可转让。《中华人民共和国土地管理法》规范集体土地和土地征收。闲置土地相关规定允许主管部门征缴土地闲置费，并在特定情形下无偿收回闲置满两年的土地。《国有土地上房屋征收与补偿条例》（刊载于中国政府网）规范因公共利益需要征收房屋时的补偿问题。

最高人民法院先后就商品房买卖合同、国有土地使用权合同（包括合作开发）以及城镇房屋租赁合同发布司法解释，并于2020年修正以与《民法典》衔接。2023年4月，最高人民法院就商品房消费者权利保护问题作出正式批复（详见下文），重塑了烂尾项目中的清偿顺位之争。

房地产纠纷的主要类型

下表概述外商投资企业和投资者最常遇到的房地产纠纷类型，以及通常负责裁决的机构。

上述各类房地产纠纷中有两个问题反复出现。第一，基础合同的效力经常受到挑战：未取得建设工程规划许可证建造的房屋所订立的租赁合同，或开发商在取得商品房预售许可证之前签订的预售合同，可能被认定无效，除非在起诉前补正瑕疵。第二，所谓“合作开发”安排中，一方提供土地并取得不承担项目风险的固定回报，可能被法院认定为土地使用权转让、借款或租赁，各方的法律后果将截然不同。

烂尾项目与清偿顺位纠纷

开发商危机催生了一类独特而棘手的房地产纠纷：项目停滞时由谁优先受偿。购房人要求交房或退款；承包人主张对工程价款享有法定优先受偿权；银行对土地和在建工程享有抵押权；信托和基金投资者持有股权或“明股实债”类权益；供应商和本地债权人则寻求判决执行。

最高人民法院2023年4月作出的《关于商品房消费者权利保护问题的批复》部分解决了这一争夺。概括而言，以居住为目的购买房屋并已支付全部价款的商品房消费者，或在一审法庭辩论终结前实际支付剩余价款的消费者，其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。房屋不能交付且无实际交付可能的，购房人的价款返还请求权同样优先。承包人的建设工程价款优先受偿权一般优先于抵押权，普通债权人则排在最后。

对外国贷款人和投资者而言，这一顺位在承保和放款阶段即至关重要。住宅项目上的担保可能劣后于大量购房人债权，商业或写字楼项目则可能适用不同的分析。自2024年起，城市房地产融资协调机制将银行融资导向符合条件的“白名单”项目以保障交付，许多停工项目通过政府牵头的工作专班、法院主导的重整或破产程序处理。我们的困境房地产及建设工程与基础设施纠纷页面对承包人的地位有更详细的讨论。

房地产纠纷的管辖与执行

《中华人民共和国民事诉讼法》规定，因不动产纠纷提起的诉讼由不动产所在地法院专属管辖；最高人民法院关于适用该法的司法解释将农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷和政策性房屋买卖合同纠纷亦按不动产纠纷确定管辖。自2024年1月1日起施行的涉外民事诉讼程序修正条款进一步明确了中国法院对特定涉外案件的专属管辖，当事人不得通过选择外国法院加以排除。

对于许多合同类房地产纠纷，仲裁仍然可行。项目公司股权转让协议、合作开发协议或租赁合同均可订立有效的仲裁条款。自2026年3月1日起施行的修订后《中华人民共和国仲裁法》引入了仲裁地概念，并允许在线仲裁。双方均为中国法人（包括外商投资企业）的，纠纷通常属于国内纠纷，须在内地仲裁。我们的国内仲裁及跨境诉讼与判决承认执行页面介绍了相关选项。

在中国针对不动产的执行，通常是在查封后，依据最高人民法院规定通过网络司法拍卖平台进行。占有房屋的承租人、已付款但未登记的买受人以及享有建设工程价款优先受偿权的权利人均可提出执行异议，因此债权人的实际受偿取决于全面的顺位分析，而非其债权的账面金额。尽早取得财产保全，往往决定了债权人是作为查封债权人受偿，还是只能排队等待。

商业租赁纠纷

商业租赁为外国零售商、写字楼承租人、物流用户和出租人持续带来房地产纠纷。最常见的问题包括拖欠租金与提前解约、违约金、恢复原状与装修费用补偿、未经同意转租，以及出租人权属瑕疵或规划手续不全所产生的后果。

1. 合同效力。未取得建设工程规划许可证的房屋所订立的租赁合同一般无效，但在一审法庭辩论终结前补正瑕疵的除外。承租人在投入大额装修前应核查规划手续。
2. 出租人变更。租赁合同不因出售或拍卖而受影响，但在抵押登记之后或查封之后订立的租赁合同，在执行程序中可能不能对抗买受人。
3. 因欠租解约。合同约定的宽限期和通知要求一般会得到执行；出租人以锁门、断水断电等方式自力救济的，可能面临反诉。
4. 违约金。约定的违约金过分高于实际损失的，法院可以适当减少；低于实际损失的，可以予以增加。
5. 情势变更。根据《民法典》，合同的基础条件发生当事人在订立合同时无法预见的重大变化的，受不利影响的一方可以要求重新协商，协商不成的可请求法院变更或解除合同；法院对此适用十分审慎。

对于定制开发和长期物流仓储租赁，二十年的法定租期上限、租赁登记以及与出租人融资安排的关系都是常见的争议焦点。详见我们的商业租赁与定制开发页面。

项目公司与合作开发纠纷

许多外国投资者通过项目公司而非直接持有中国房地产，并以股权转让而非资产出售的方式进行收购或退出。股权交易可以规避针对资产本身的部分转让限制和税负，但也会继承项目公司的历史遗留问题：未缴清的土地出让金、未披露的对外担保、承包人索赔、税务风险以及与本地合作方的“抽屉协议”。交割后的陈述与保证及赔偿索赔是房地产纠纷的常见来源，其能否成功取决于审慎的披露、清晰的责任限制条款以及共管账户或价款留存安排。

与本地开发商或国有合作方的合作开发则引发另一类问题。在追加出资、成本超支、销售策略、关联交易和利润分配等方面的分歧，可能导致项目公司陷入僵局。自2024年7月1日起施行的修订后《中华人民共和国公司法》强化了董事责任，对有限责任公司引入五年内缴足认缴出资的期限，并增强了股东知情权，这些工具均可在合作方纠纷中运用。我们的股东与公司纠纷页面对此有详细介绍。

以下示例说明各项工具之间的相互作用。一家外国基金持有某开曼公司60%的股权，该开曼公司持有一家香港中间控股公司，后者再持有一家上海项目公司。基金的本地合作方控制着项目公司的印章和银行账户，拒绝释放销售回款。

基金可以依据开曼层面的股东协议在香港提起仲裁，并向香港法院申请临时救济；仲裁由符合条件的香港仲裁机构管理的，还可依据2019年《关于内地与香港特别行政区法院就仲裁程序相互协助保全的安排》向内地法院申请保全。与此同时，基金可在境内并行采取措施，例如通过项目公司治理程序更换法定代表人、收回印章控制权，并通过内地法院申请对销售回款采取保全措施。每一条路径都需要各自的律师团队和证据，推进顺序也至关重要。

房地产纠纷的分步应对

经验表明，房地产纠纷很少仅凭最有力的法律论证取胜。胜出的往往是率先固定自身地位、清楚掌握自身清偿顺位，并选择了能够作出可执行结果的争议解决机构的一方。可行的应对步骤如下：

• 梳理权属与权利负担：查询不动产登记簿、法院查封记录以及预售登记信息。
• 界定纠纷性质：区分合同纠纷、物权纠纷还是行政纠纷，因为这决定了管辖机构和程序。
• 核查效力风险：包括规划许可、预售许可、土地出让条件以及转让所需的审批。
• 及时申请保全：在证据允许的情况下，尽早对不动产、应收账款或银行账户申请保全。
• 考虑相对方的整体状况：包括破产风险、政府协调机制以及境外融资中的交叉违约。
• 同步规划境外步骤：投资通过香港、开曼或英属维尔京群岛控股架构持有的，应并行规划境外行动。

跨境投资者还应注意，境外层面的争议（例如开曼控股公司合资各方之间的争议）可以在香港或其他中立地解决，而境内资产则通过中国的保全措施加以保护。协调两条路径，往往是复杂房地产纠纷中最有价值的工作。

TRW & Co如何协助处理房地产纠纷

TRW & Co深圳代表处协助外国投资者、基金、贷款人、出租人和承租人处理涉及中国资产的房地产纠纷，提供跨境协调、国际法律与实务服务。我们分析适用英国法、香港法及其他非中国法律的交易和融资文件，就本所律师具有执业资格的相关境外法域法律提供意见，制定境外仲裁和诉讼策略，评估困境资产的清偿顺位与回收情景，并主导与交易对手、共同投资人和债权人的谈判。需要中国法律服务，包括中国法律意见、权属核查、保全申请或在内地法院及仲裁机构的代理时，我们与持牌中国律师事务所合作，并统筹整个团队，使境内外步骤相互配合。如需探讨具体事项，请联系我们。